解决住房问题、解救房奴首先要打破垄断!

    中国的房地产市场要走出畸形的局面，必须打破开发商的垄断地位。
    开发商是什么？这是一个首先要弄明白的问题。在我国房地产产业链条上，规划由有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑单位建造，开发商扮演只是“中间人”角色。而且，从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资建房——向建筑企业转嫁风险和成本，预售房——向购房者转嫁风险和成本，直接贷款或假按揭——向银行转嫁风险和成本等方式，来维持经营。在我们这个时代，开发商是一群典型的皮包商、食利阶层和寄生虫。
    不容否认，一些开发商的确在楼盘设计方面的确付出了一定的劳动，他们聘请了优秀的设计师，设计出了一些获得较好口碑的楼盘。而且，开发商作为中间商，可以有效降低房屋开发成本。房地产开发商作为中间商的确有其存在的必要性。问题在于，在这种情况下，开发商所获取的利润，就应该是它作为中间商角色应得的利润，这个利润应该是微利而不是超额暴利。如果开发商仅仅因为做好了中间商或者召集人的角色，你本需要50万就可以住上的高品质住房，他却收你150万甚至更多，这样的中间环节还有存在的必要吗？更何况，许多房屋质量难以得到保障。
    在我国广大农村，政府没有花一分钱，就很好地解决了住房问题，而在收入更高的城市（2007年国内城镇居民人均可支配收入为13786元，农村居民人均可支配收入为4140元，城市是农村人均收入的三倍多），住房问题却解决不好，与开发商等中间环节的盘剥，和地方政府在卖地过程中获得的暴利及过高的税费有着最直接的关系。

    那么，应该如何打破开发商的垄断地位？
    首先，应该降低房地产开发门槛，激活房地产市场中的竞争。
    其次，是允许个人自建房、合作建房等等，赋予人人都有当自己开发商的权利。
    从经济学上来看，竞争或替代性会导致价格的下降。无数家庭主妇自己做饭对餐馆构成了天然竞争，自由恋爱对婚介所形成了强有力的竞争，因此，菜价可以接受，婚介费不高。
    现在，城市居民自建房、合作建房在事实上是被禁止的，由于没有自建房、合作建房与开发商竞争，形成了开发商的强势垄断地位。如果允许自建房或合作建房——这当然是一种市场化的机制，就可以压缩开发商提供的商品房空间，可以压缩其暴利。同时，政府加大社会保障性住房的供应量，也可以压缩开发商的暴利。在这两种情况下，开发商虽然还存在，但其垄断性、其暴利因素则被压缩，促使整个房地产市场由于竞争的活跃而发生质变。
    事实上，在西方发达国家，房价之所以走势平稳，是三个方面的结果：一是大量自建房、合作建房的存在，与开发商构成了竞争关系。二是政府保障性住房供应充足。三是开发商所占据的市场份额被自建房、合作建房及政府提供的保障性住房压缩在一个较小的比例内（如新加坡，开发商建造的商品房在整个住房供应体系中的占比不到5%），而我国现在主要是依靠开发商供应住房！这还不是强势垄断吗？
    我们为什么不通过允许自建房、合作建房来与开发商竞争，以降低房价，并且使房屋质量更有保障？

    于是，另外一个问题来了。允许自建房会不会导致房地产市场更加混乱？这是开发商及其御用文人强烈反对自建房、合作建房的一个最常见理由。
    我经过调查了解西方发达国家的做法，发现，自建房根本不会乱。只要政府规划做好，就可以做到有条不紊。我们可以看看德国的做法。我在《自建房不会导致房市混乱》一文中指出：西方国家的自建房能够有条不紊地进行，关键在于政府的规划。比如，在德国，法律规定对土地的使用必须作出详细规划，一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变。比如，一个地块是专门用作住宅的，规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼。土地价格是规定好的。而且，这个小楼应该造成什么样子，政府都有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色。比如：屋顶是深色，坡度为40度，屋檐不超过50厘米等等，甚至连所植树的类型都明确规划好，比如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等等，非常详细。有这种规划，是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢？只要政府监管到位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？   
    规划好是政府应该提供的服务。我们目前的政府规划缺少长远考虑，常常不断推倒重来，以至于在国际规划评比中我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房，就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说，准许人人都有建房的权力其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。
    这绝非是什么向计划经济的倒退，恰恰相反，实行自建房、合作建房的国家，恰恰是最纯正最正统最成熟的市场经济国家！一些开发商、腐败官员及二奶学者，动辄拿向计划经济倒退的旗号压人，如果披着市场经济的皮却行掠夺之实，让民众苦不堪言，这样的市场机制难道不需要纠正吗？

    通过竞争，打破开发商的垄断地位，有许多好处：

    第一，民众可以少花钱，住质量更好的房子。
    2007年，全国政协委员、博士生导师王长德在“两会”期间指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”深圳市人大代表郑学定指出：“据一位房地产开发商向我透露，即使是较高档的楼盘，每平方米的建筑成本充其量为1500元，可见地价和开发房的高额利润是房价高的主因。”
    为了弄清房屋建筑成本，我先后询问了多位开发商，得出的结论是：高档楼盘，哪怕是售价在每平方米两万、三万以上的楼盘（带电梯），每平方米建筑成本也很难超过1400元，而一般的非高层建筑，每平方米的建筑成本在千元以下。如果政府允许自建房、合作建房，政府只要提供土地（这真正符合土地全民所有的宪法规定），或者，由民众适当承担些税费，不需要政府花一分钱，民众自己就可以出资建房，解决好住房问题。当然，这里面还存在着级差地租问题，我认为，可以通过税收的方式调节。愿意住在中心城区的购房者，可以承担高于郊区的税收。这样，一套80平方米的高品质的商品房，算上税收，平均下来不足20万元（建筑成本11.2万元，其他费用加起来8.8万元不算少了吧？）足可以搞定，而这个费用很多家庭是能够承担得起的。至于那些低收入者，政府应该也必须为他们提供廉租房，承担社会保障责任。这样，住房问题就能得到很好的解决。
    当然，这需要实行严格的实名监管，严厉惩处炒房、囤房行为，同时，禁止外国人在中国买房（允许其租房）。
    第二，打破开发商垄断，可以降低金融风险。开发商的自有资金很少，很大一部分源于银行贷款，这加大了银行的风险。如果大量自建房、合作建房存在，老百姓不需要太多银行贷款，就能很好地建设优质的住房，银行根本不需要像现在这样，因被开发商绑架而战战兢兢。甚至，有开发商说要死银行先死，对银行进行恫吓与威胁，并迫使银行帮助开发商说话，游说决策层出台对开发商有利的政策——这几乎成了地产恐怖主义。
    第三，打破开发商垄断，可以把一个民族解救出来。
    从来没有哪一个民族，像中国这样被住房问题死死地绑架。许多年轻人从大学一毕业，就开始为住房问题犯愁，而他们是一个民族的未来和希望啊！住房成为一个沉重的枷锁。买到住房的人，为了按揭日夜操劳，压力重重，沦为房奴一族。没有买到房的人，为不断攀升的房价忧心忡忡。住房这一生活中的一个必需品或者一个工具，竟然变成了许多人所追求的终极目标，许多人沦为住房的奴隶。这一目标绑架并扼杀了一个民族的创造力。
    而且，开发商这一不付出实质性劳动的群体，不断占据富豪排行榜的前列，严重扭曲了人们的价值观和追求目标，它告诉人们：通过掠夺，通过压榨，不劳而获也能成为成功人士，这起到了引领人们走向投机的作用，必然助长投机热。试问当今世界，有哪个国家把房地产业这一可能伤及民生的行业作为国家的支柱？
    第四，打破开发商垄断，有利于民族建筑业的发展。许多人把房地产开发等同于建筑业。其实，许多房地产开发企业只是寄生在建筑业身上，他们让建筑企业垫资为其建房，开发商压缩建筑企业的利润，拖欠建筑企业的工资，导致了大量农民工工资被拖欠，引发一系列社会问题。许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上，其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上。
    我国建筑企业长期遭受开发商的剥削。据社科院的曹建海博士研究，在整个房地产链条中，开发商攫取了其中90%的利润，而包括建筑企业、设计单位在内的环节，只占了整个利润中的10%。这严重制约了建筑企业的发展。当然，也有个别开发商拥有建筑公司，但是，其利润来源于其作为开发商的角色而不是建筑商的角色。
    打破开发商垄断，有利于建筑业的发展。中国建筑业在国际上具有相当强的竞争力。1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一……在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”但是，我们现在却为了开发商这一寄生虫群体，压缩建筑企业的生存与发展空间。2005年的经济数据显示，在国民经济的20个行业中，建筑行业排名第五，占我国国内生产总值5.4%的份额，领先于采矿业、房地产业、金融业等14个行业。建筑行业增加值从1978年的138.2亿元发展到2005年的10134亿元，年均增长17%。建筑施工行业就业人数达4000万人左右，占全部非农产业就业人员的12.4%。建筑施工行业每年为国家创造300亿美元左右的外汇收入———这是寄生在建筑业上的房地产业所不能相比的。
    而且，相对于建筑商，开发商对建筑知识的了解和对建筑质量的重视程度要弱得多，建筑商直接为不拖欠其工程款的自建房或合作建房者服务，更有动力提高房屋质量，而房地产领域的农民工工资拖欠问题，也能从此得到根除。
    第五，打破开发商垄断，允许自建房，可以减少腐败。试想一下，当腐败的官员面对几百、几千户的合作建房者，他敢索要贿赂吗？但是，面对开发商，他们就敢！开发商拥有许多个项目，通过与开发商的勾结，腐败分子与开发商共同分赃，而且，被查处的几率更低。打破开发商垄断，腐败几率就会降低，这可以促使政府廉洁，促使政府更有亲和力，促使社会更加和谐。
    第六，可以减少偷漏税行为。开发商偷漏税现象之严重，几乎人所共知。房地产企业通过垄断优势，操纵房价，恶化民生，加大了政府解决住房保障问题的难度。而房地产企业大肆偷税漏税，则减少了财政收入，将导致公共产品供给的不足，这将增大民众为弥补缺口所支付的成本，降低社会资源配置的效率，危害社会公平。
    第七，可以减少土地囤积与炒房行为。
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